Musimy pamiętać, że kupując mieszkanie lub nieruchomość w drodze licytacji komorniczej przed przystąpieniem do przetargu i złożeniem rękojmi niezbędne jest uzyskanie bezpośrednio u komornika informacji o tym, czy nieruchomość jest zamieszkana przez właściciela nieruchomości (dłużnika) i jego rodzinę lub inne osoby. Komornik nie ma obowiązku informować o tym w obwieszczeniu o licytacji. Fakt zameldowania tych osób nie powoduje niemożności sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji. Dodatkowo utrata przez dłużnika, jego rodzinę lub osoby trzecie, na skutek licytacji komorniczej, prawa do nieruchomości nie powoduje automatycznej ich eksmisji. Co ważne, obowiązek jej przeprowadzenia ciąży na nabywcy nieruchomości. Samo uzyskanie wyroku eksmisyjnego dłużnika wraz z rodziną nie jest skomplikowane. Pozew w tej sprawie należy skierować do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania osób, które chcemy eksmitować. W pozwie trzeba podać dane adresowe tych osób (w tym małoletnich), dokładnie określić żądanie wraz ze wskazaniem wartości przedmiotu sporu (jest nią trzykrotność czynszu najmu lub dzierżawy należnego od danego rodzaju nieruchomości), podać okoliczności uzasadniające żądanie oraz wskazać wszelkie dowody je potwierdzające. Pozew o eksmisję podlega opłacie stałej wynoszącej 200 zł. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu osób podlegających eksmisji do otrzymania lokalu socjalnego bądź o jego braku. Obowiązek zapewnienia takiego lokalu ciąży na gminie, w której położona jest zlicytowana nieruchomość. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec:
- kobiet w ciąży,
- małoletnich (do 13. roku życia),
- osób niepełnosprawnych oraz sprawujących nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałych,
- obłożnie chorych
- Emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
- bezrobotnych
- osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, pod warunkiem, że osoby te nie mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używanym
W wypadku przyznania prawa do lokalu socjalnego sąd nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu. Gminy mają poważne problemy z wywiązywaniem się z obowiązków dostarczenia lokali socjalnych. Nabywca nieruchomości będzie więc zmuszony dłuższy czas tolerować niechcianych gości. Dodatkowo należy pamiętać, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego nastąpić ma przekwaterowanie.
Wyrok nakazujący eksmisję nie zwalnia osób, które podlegają tej eksmisji, ale nadal zajmują, do którego nie mają już prawa, z obowiązku uiszczenia co miesiąc odszkodowania należnego właścicielowi mieszkania czy domu. Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu lokalu. Jeśli odszkodowanie nie pokryje poniesionych przez właściciela strat, może on żądać odszkodowania uzupełniającego. W przypadku gdy sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania eksmisji do czasu dostarczenia lokalu socjalnego, eksmitowani opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłoby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeśli gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje też roszczenie odszkodowawcze od gminy.
Aby uzyskać takie odszkodowanie, trzeba wykazać poniesienie szkody na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez tytułu prawnego (szkoda może być wyższa niż czynsz uzyskiwany od niechcianych lokatorów). Oba roszczenia (do gminy i do lokatorów) mogą być wytaczane jednocześnie, ale łączne świadczenie nie może przewyższać zaistniałej szkody.
