Kupujesz mieszkanie od kogoś (na rynku wtórnym)? Sprawdź o czym należy pamiętać? Poniżej zamieszczamy porady dotyczące kupna mieszkania oraz najistotniejsze rzeczy i podstawowe kwestie związane z zakupem mieszkania.
Zakup mieszkania jest przeważnie sporym wydarzeniem dla przeciętnego człowieka. Nierzadko jest to zakup, na który czekało się wiele lat, skrupulatnie oszczędzając każde wolne pieniądze. Wiele ludzi korzysta też z pomocy finansowej banku, co dodatkowo wiąże się z wieloletnimi konsekwencjami finansowymi. W dużych miastach, gdzie nie powstaje już zbyt dużo nowych inwestycji budowlanych, szczególnym zainteresowaniem cieszy się wtórny rynek sprzedaży mieszkań. Do zakupu takiego mieszkania warto się odpowiednio przygotować, tak aby nic nas nie zaskoczyło w trakcie i po podpisaniu umowy.
Z zakupem mieszkania jest podobnie jak z kupnem samochodu – powinno się je odpowiednio sprawdzić, samemu przekonać się o jego stanie technicznym – nie można bowiem polegać tylko na zapewnieniach właściciela. Bardzo ważny jest tu też aspekt prawny, dlatego szczególną uwagę powinno się zwrócić na wszelkie dokumenty potwierdzające prawo własności danej nieruchomości. No bo co w sytuacji, jeżeli osoba podająca się za właściciela nagle zniknie z zaliczką, albo okaże się, że na mieszkaniu ciąży hipoteka? Są to oczywiście najgorsze scenariusze, jednak warto wiedzieć, na co szczególnie powinno się zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym.
Czy to aby na pewno właściciel?
Najlepiej już na początku sprawdzić, czy osoba oferująca sprzedaż mieszkania ma faktycznie do niego pełne prawa. Jeżeli mieszkanie posiada księgę wieczystą, to właśnie tam powinniśmy szukać najważniejszych informacji. Obecnie większość ksiąg wieczystych można sprawdzić za pomocą strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. Jeżeli interesujące nas mieszkanie jest lokalem spółdzielczym, wtedy sprzedawca powinien nam przedstawić odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, że dysponuje on tak zwanym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Równie ważne jest sprawdzenie, czy jest to jedyny właściciel tego mieszkania. Jeżeli więcej osób jest współwłaścicielami, musimy wtedy koniecznie upewnić się, że one również wyrażają zgodę na sprzedaż. Kolejną kwestią są osoby zameldowane w mieszkaniu – jeżeli nie mamy ochoty na dodatkowych współlokatorów, warto sprawdzić we właściwym dla mieszkania urzędzie gminy, jaki jest faktyczny stan zameldowania w tym lokalu.
Obciążenia prawne i finansowe
Weryfikacja ksiąg wieczystych oraz dokumentów ze spółdzielni pomoże nam także w ustaleniu, czy mieszkanie nie ma żadnych obciążeń finansowych i prawnych. Księga wieczysta, a konkretnie jej czwarty dział powiedzą nam, czy na mieszkaniu nie ciąży żadna hipoteka. Jeżeli właściciel mieszkania obciążył je kredytem hipotecznym, to musimy dopilnować, by po zakupie mieszkania wpis ten został wykreślony. Jeżeli planuje on spłacić obciążenie hipoteczne za część kwoty, jaką otrzyma od nas za mieszkanie, mamy prawo go w tym przypilnować. Właściciel powinien okazać nam aktualny stan salda kredytu oraz numer konta bankowego do jego spłaty. Wtedy część z pieniędzy za mieszkanie przelewamy bezpośrednio na rachunek bankowy, co da nam pewność, że hipoteka zostanie spłacona. Na dotychczasowym właścicielu mieszkania możemy też wymusić obowiązek wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej poprzez odpowiedni zapis w akcie notarialnym kupna mieszkania. Z księgi wieczystej dowiemy się także, czy na mieszkaniu nie ciążą inne ograniczenia, takie jak prawo do użytkowania, służebności, najmu, odkupu czy też pierwokupu.
Od sprzedawcy mieszkania mamy też pełne prawo żądać okazania odpowiednich dokumentów, które potwierdzą, że na mieszkaniu nie ciążą żadne inne roszczenia finansowe. Takimi roszczeniami mogą być między innymi zaległości w czynszu (ze strony spółdzielni), opłatach za energię elektryczną (ze strony zakładu energetycznego) czy też w podatkach (ze strony urzędu gminy). Organy te, na wniosek właściciela, bez problemu wystawią odpowiednie zaświadczenia, tak więc wymagajmy ich okazania.
Dodatkowe kwestie pojawiają się w momencie, kiedy sprzedawca mieszkania prowadzi działalność gospodarczą. Jeżeli określił on mieszkanie jako siedzibę przedsiębiorstwa i stosował na nim amortyzację od środka trwałego, to wszelkie roszczenia podatkowe wobec jego firmy mogą spaść na nowego właściciela lokalu – czyli nas. Tak więc tutaj również musimy wymagać okazania odpowiednich zaświadczeń, w tym przypadku wystawionych przez urząd skarbowy.
A może pośrednik?
Korzystanie z pośrednika ma swoje zalety i wady. Za wady niewątpliwie trzeba uznać prowizje, których chyba nikt z nas nie lubi płacić. Jednak jest to tzw. „coś za coś”, gdyż zaletą korzystania z usług pośrednika jest fakt, że sprawdzenie wszystkich wymienionych wyżej elementów należy do jego obowiązków. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, żeby pamiętać o tych rzeczach i ewentualnie dopytywać nawet pośrednika – w końcu chcemy kupić swoje wymarzone mieszkanie.
Kupiłeś? Zabezpiecz nowy dobytek
Z racji szczególnego charakteru zakupu mieszkania, o jakim wspomniano na samym początku, bardzo ważną kwestią jest szybkie ubezpieczenie lokalu. Nie jest to oczywiście obowiązkowe, ale jednak warto skorzystać z usług firm ubezpieczeniowych, których w tej branży nie brakuje. Skoro wydaliśmy na mieszkanie tak sporą sumę albo zobowiązaliśmy się do spłat rat kredytowych przez następne kilkanaście, a nawet i kilkadziesiąt lat, to warto odpowiednio zabezpieczyć swój majątek. W dzisiejszych czasach można wręcz przebierać w rodzajach ubezpieczenia mieszkania – od różnych zdarzeń losowych, od włamania i kradzieży, od pożaru i zalania. Ubezpieczyć można zarówno sam lokal, jak i jego pełne wyposażenie. Polisy konstruowane są tak, aby dopasować odpowiedni zakres ochrony do konkretnego lokalu i jego specyfiki. Ciekawym rozwiązaniem jest też ubezpieczenie wszystkich domowników od OC w życiu prywatnym, które może chronić nas także poza murami naszego mieszkania[1].
Dodatkowe informacje i porady:
[1] Więcej na temat ubezpieczenia mieszkania na stronie: https://www.libertydirect.pl/mieszkaniowe/
