Kupujemy mieszkanie – czym się kierować przy zakupie mieszkania

Przy zakupie mieszkania najważniejsza jest wiedza. Wiedza, czyli informacja o tym, co, gdzie, za ile i dlaczego tak drogo. Istotne jest, kto sprzedaje, gdzie położona jest dana nieruchomość, czy nie jest obciążona kredytami, jak jest wykończona itp., itd. Pierwszą jednak, najważniejszą (bo to z niej wynika wiele pytań i – oczywiście – odpowiedzi) informacją jest, od kogo kupujemy mieszkanie. Krótko mówiąc – czy jest to pachnące nowością mieszkanko z rynku pierwotnego, czy starsze (co w żadnym wypadku nie musi oznaczać gorsze) mieszkanie na rynku wtórnym. Różnica pomiędzy tymi dwoma rynkami jest ogromna – i to nie tylko ze względu na wiek mieszkania, możliwe wykończenia czy ceny, ale również (a raczej głównie) ze względu na istotę prawną kupna i sprzedaży.

Na pierwszy ogień weźmy mieszkania na sprzedaż wystawiane przed deweloperów – czyli rynek pierwotny, gdzie mamy do czynienia z lokalami dopiero zbudowanymi lub wciąż będącymi w budowie, najczęściej niewykończonymi (w stanie tzw. deweloperskim) i, nie ma co ukrywać, zazwyczaj droższymi.

W mieszkaniach takich są okna, tynki, instalacje, na podłogach wylewki, drzwi wewnątrz brak, a i za armaturą nie ma się co oglądać. Dla kupującego jest to jednak, zazwyczaj, łaska Boska – wszystko, począwszy na kolorze, deseniu i rodzaju drewna (paneli, kafelków etc.) na podłodze, skończywszy na wykończeniu ścian, zależy od nas, naszego gustu i wyboru – nie będziemy musieli nic zrywać, ani niszczyć – po prostu położymy to, co chcemy, tam, gdzie chcemy.

To, jaki standard będzie miało wykończenie domu, zależy już od firmy, dlatego zawsze należy sprawdzić, co deweloper oferuje. Mamy prawo jako klient uzyskiwać pełną informację o budowanym domu. Warto na plac budowy przyjeżdżać z własnym inspektorem nadzoru, który sprawdzi, czy budowa jest prowadzona zgodnie z normami technicznymi. Inżynier budowlany będzie też niezbędny przy odbiorze technicznym, który powinien być drobiazgowy – wszystko należy pomierzyć i obejrzeć. Wady zauważone przy odbiorze deweloper jest zobowiązany niezwłocznie usunąć, podobnie jak reklamacje zgłoszone w okresie gwarancji i trzyletniej rękojmi.

Wybierając mieszkanie należy – poza sprawami tak życiowo ważnymi jak ‘czy mieszkanie nam odpowiada’, ‘czy ma właściwy metraż’, ‘czy jest ładne’, ‘jaka jest okolica’, ‘czy cena przystaje do standardu’, dowiedzieć się, co i jak dotychczas budowała firma.

Trzeba poznać opinie poprzednich klientów, przeszukać Internet pod kątem opinii o firmie. Gdzie można uzyskać informacje? W siedzibie dewelopera, w sądzie gospodarczym (warto sprawdzić, czy nie ma w rejestrze wpisu o upadłości), w organizacji branżowej, pytając o opinie o firmie. Warto również sprawdzić dewelopera pod kątem współpracy z bankiem (skoro instytucja finansowa gotowa jest powierzyć swoje pieniądze na tę budowę, to należy uznać, iż inwestycja godna jest zaufania); przynależności do, na przykład, Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który od swych członków wymaga przestrzegania kodeksu dobrych praktyk; posiadania certyfikatu wydawanego na okres dwóch lat przez Krajową Izbę Budownictwa.

Jeśli jesteśmy zdecydowani, zyskaliśmy pewność, iż deweloper zasługuje na zaufanie – możemy podpisać umowę przedwstępną – najlepiej w obecności notariusza, ponieważ samo tylko zachowanie formy pisemnej nie gwarantuje nam żadnej ochrony prawnej.

Przy podpisywaniu umowy musimy pamiętać, iż zapisy w niej powinny być jednoznaczne i precyzyjne. Deweloper nie powinien mieć możliwości zmiany umowy po jej podpisaniu przez klienta. Kary umowne i odsetki za opóźnienie powinny być równe dla obu stron. Termin przekazania mieszkania i podpisania aktu notarialnego powinny być precyzyjnie określone – deweloper zawsze powinien ponosić odpowiedzialność za nieterminowe wywiązanie się z umowy. Umowa powinna zawierać termin przeniesienia na klienta tytułu własności do lokalu oraz warunki odstąpienia od umowy.

Często deweloperzy dopuszczają w umowach zmianę terminu zakończenia kolejnych etapów prac na wcześniejszy. Pozornie leży to w interesie klienta, ale wiąże się z koniecznością dokonania wcześniejszych wpłat przewidzianych harmonogramem. Jeżeli klient nie będzie dysponował w tym czasie pieniędzmi i spóźni się z wpłatą kolejnej raty, może zapłacić odsetki za opóźnienie lub karę umowną (o ile jest przewidziana w umowie), czasami może dojść też do zerwania przez dewelopera umowy.

Co jeszcze powinniśmy wiedzieć, aby mieć pewność, iż nasze pieniądze oraz przyszłość są bezpieczne? Niewątpliwie istotnym zagadnieniem jest, jaka będzie ostateczna cena mieszkania oraz w jakiej walucie będzie ustalana. Nie trzeba tu chyba tłumaczyć, że 100 tys. PLN to nie to samo, co 100 tys. $. Kolejne zagadnienie stanowi dokładny termin zakończenia budowy. Oczywiście, nie sposób przewidzieć tragedii czy katastrof, które mogą opóźnić oddanie lokalu do użytku, jednak deweloper powinien określić przewidywany czas zakończenia. Warto też wiedzieć, kto będzie administrował domem, gdy już zamieszkamy oraz jaki będzie czynsz.

Zajmijmy się teraz drugą częścią naszego poradnika, tj. rynkiem wtórnym. W tym wypadku mamy do czynienia, bądź to z osobami prywatnymi, działającymi na własny rachunek, bądź z agencjami nieruchomości. Oczywiście inaczej wyglądać będzie sytuacja, w której odkupujemy mieszkanie od znajomego – nie będziemy się tu jednak tym zajmować, jako że jest to już uwarunkowane indywidualnie.

Jeśli jednak kupujemy mieszkanie od osób obcych lub agencji, to poza sprawami oczywistymi, opisanymi powyżej, powinniśmy zainteresować się stanem prawnym nieruchomości, a także ocenić ją pod względem technicznym. Nie od rzeczy byłoby odwiedzenie lokalu w towarzystwie inżyniera, który poprze naszą decyzję swoją rzetelną wiedzą.

W przypadku kupna mieszkania w bloku wielorodzinnym powinniśmy dowiedzieć się, kto jest jego właścicielem – czy przynależeć będziemy do spółdzielni mieszkaniowej, czy do wspólnoty. W księdze wieczystej należy sprawdzić, czy na danym mieszkaniu nie ciąży hipoteka, która z przyjemnego domowego zacisza zrobi nam prawdziwe piekło. Ważną sprawą jest, czy dotychczasowy właściciel nie zalega z opłatami socjalnymi – za energię, gaz czy wywóz nieczystości.

W tym wypadku najlepszym dla nas zabezpieczeniem umowy przedwstępnej będzie sporządzenie jej w formie aktu notarialnego. Pomoże nam to uniknąć sytuacji, w której po podpisaniu umowy sprzedający wycofa ofertę – w przypadku, gdy nie dojdzie w ustalonym terminie do zawarcia (gwarantowanej umową przedwstępną) umowy sprzedaży mamy prawo (dzięki aktowi notarialnemu) żądać, wedle naszego uznania, zwrotu zadatku – w podwójnej wysokości, lub finalizacji transakcji na warunkach ustalonych w umowie. Należy dodać w tym miejscu, iż zaliczka i zadatek, pomimo wiary wielu w ludzi w synonimiczność tych dwóch wyrażeń, nie mają tego samego znaczenia. Zaliczka (zwyczajowo 10% wartości lokalu, podobnie zadatek), jeśli strony wykonują zobowiązania, zostanie zaliczona akonto określonej w umowie ceny, jeśli jednak zobowiązania te nie zostaną wykonane, pieniądze z zaliczki zwracane są nam bez względu na to, która strona zawiniła.

W przypadku zadatku natomiast, w sytuacji, gdy to my nie wywiązujemy się ze zobowiązań, posiadacz nieruchomości może pieniądze zatrzymać. Natomiast, gdy wina leży po jego stronie będzie on zobowiązany do wypłacenia nam dwukrotnej wartości zadatku.

Pamiętajmy, iż w żadnym wypadku nie mamy obowiązku spisywania umowy przedwstępnej. Jeśli jesteśmy zdecydowani i dysponujemy odpowiednimi środkami, a i nasz kontrahent ma podobne podejście możemy od razu przystąpić do podpisania umowy o sprzedaży własności. Umowa sprzedaży mieszkania musi być podpisana w formie aktu notarialnego, inaczej nie będzie mieć mocy prawnej.